|
وجود بیش‌از یک میلیون خانه خالی در کشور چین، بازار مسکن در این کشور را بی‌ارزش کرده است. در چین همه می‌توانند به راحتی و با کمک وام بانکی، حتی در پایتخت نیز صاحب‌خانه شوند که البته این اتفاق افتاده و باعث شده ارزش سرمایه‌ای ملک در چین به خطر بیفتد.
سایت اینترنتی تحلیل بازار مسکن چین تحت عنوان «فار ایسترن ریویو» پیش‌بینی کرده قیمت مسکن در این کشور طی دوسال آینده 50درصد کاهش یابد.
در این صورت بانک‌های چین از الان حدود دوسال فرصت دارند برای اینکه به سرنوشت موسسات مالی آمریکا دچار نشوند، چاره‌ای برای رهایی از وثیقه‌های ملکی بیندیشند.
در چین بانک‌ها بیش‌از آنکه از بابت وام مسکن، وثیقه ملکی داشته باشند، دارایی‌های ملکی تجار و صنعتگران در این کشور را در ازای پرداخت وام تولید به امانت گرفته‌اند. اگر بازار مسکن در چین با افت ارزش روبهرو شود همه این دارایی‌ها نیز حراج می‌شود و ورشکستگی بانکی حتمی خواهد بود.
آمارهای خرید و فروش مسکن در چین نشان می‌دهد بیش‌از 180هزار ملک به‌رغم درخواست برای فروش، فروش نرفته است و همچنین بیش از یک میلیون خانه خالی در این کشور برای روز مبادا خالی نگه داشته شده است.
این حجم واحد مسکونی خالی و بدون مشتری تهدید بزرگی برای اقتصاد چین است.
پایان راه نزدیک است. این پیام کائوجیان‌هی، کارشناس ارشد دولت چین است که ماه گذشته وقتی می‌خواست پیش‌بینی خود را درباره قیمت املاک مسکونی در این کشور بگوید اعلام کرد. پیش‌بینی او این بود که قیمت مسکن در چین در دو سال آینده نصف می‌شود. استدلال او این بود که افزایش قیمت اخیر مسکن در چین که موجب شد متوسط قیمت طی 5 سال گذشته سه برابر شود، دوامی ندارد و با توجه به تعداد آپارتمان‌های جدید که در سراسر چین خالی هستند، این شرایط بی‌ثبات است.
پیش‌بینی کائو وحشت‌انگیز است و نه تنها صاحبان و مالکان خانه بلکه بانک‌ها را نیز به فکر جدی می‌اندازد. بانک‌ها در چین ممکن است مانند همتایان غربی خود بر روی وام‌های ریسک‌دار سرمایه‌گذاری نکرده باشند، اما اکثر وام‌های تجاری خود را بر اساس دارایی‌های ملکی شرکت‌ها داده و گرفته‌اند و به همین دلیل مسیر این وام‌ها هم دستخوش پستی و بلندی‌ها و تحولات بازار املاک مسکونی است. وقتی قیمت مسکن ناگهان نصف شود، چین ممکن است با بحران بانکی روبهرو شود که حجم آن خیلی هم بیشتر از بحران بانکی و مالی غرب است.
اما این پیش‌بینی مشکلی هم دارد و آن این است که ناظران آگاه بیش از یک دهه است که ترکیدن حباب مسکن در چین را پیش‌بینی می‌کنند، اما هنوز این اتفاق روی نداده‌است. تحلیلگران بدبین‌تر می‌گویند که بر اساس آمار و ارقام رسمی، مساحت کل آپارتمان‌های فروش‌نرفته در چین تا پایان سال 2008 به 91میلیون متر مربع رسیده‌است که این مساحت 32درصد نسبت به سال گذشته رشد نشان می‌دهد.
این درحالی است که در 5 سال گذشته مردم در چین بیش از 587 میلیون متر مربع آپارتمان خریده‌اند که فقط آن را خالی بگذارند. چینی‌ها اشتهای خوبی برای خرید خانه دارند و فقط خانه می‌خرند و خالی می‌گذارند نه اینکه در آن زندگی کنند. این اشتها دیرزمانی است که وجود دارد و اکنون هم با وجود شرایط بد اقتصادی ادامه دارد. وقتی قیمت مسکن سه ماه پیش در چین به میزان 3/1درصد کاهش یافت که دلیل آن نگرانی از انباشت عرضه در بازار بود، خریداران به بازار ریختند و ارقام مربوط به فروش مسکن به بالاترین حد در دو سال گذشته رسید.
یکی از کسانی که خودش مالک مسکن در پکن است تجربه‌اش را اینگونه تعریف می‌کند. او می‌گوید به ما گفتند که ارزش خانه‌ای که سال گذشته خریدیم 30درصد افزایش یافته‌است. اما از آنجا که مقایسه قیمت‌ها در بازار پکن دشوار است نمی‌توان به روشنی در این باره قضاوت کرد.
این خریدار مسکن ابتدا تصمیم می‌گیرد که آپارتمان خریداری شده را اجاره دهد، اما کسی را پیدا نکرد که اجاره‌ای به اندازه متناسب برای پوشش دادن میزان وام آن خانه را بپردازد. این درحالی بود که موقعیت آپارتمان بسیار خوب بود. وقتی هم که کسی برای اجاره کردن خانه پیدا می‌شد، چون می‌دید که این واحد در پروژه عظیم آپارتمانی قرار دارد که همه واحدهای آن خالی است، از اجاره کردن منصرف می‌شد. اکثر پروژه‌های ساختمانی تکمیل شده در پکن اکنون خالی از سکنه است.
بهترین و ساده‌ترین دلیل برای توجیه این آپارتمان‌های خالی این است که ثروتمندان شهرستانی در چین در پایتخت این کشور خانه می‌خرند تا اجازه اقامت فرزندان خود را در پکن در سال‌های آینده بگیرند. زندگی در پایتخت به معنای تحصیل و شغل و امکانات زندگی بهتر است و فقط کسانی می‌توانند به پایتخت نقل مکان کنند که ملکی داشته‌باشند. خب ممکن است این دلیل درست باشد. اما وقتی در می‌یابیم که خانه‌های خالی از سکنه فقط به پکن محدود نمی‌شود و دیگر شهرهای چین هم همین وضعیت را دارند، آن وقت باید به دنبال دلیل دیگری بگردیم. چندی پیش خبری منتشر شد مبنی بر اینکه یک گروه از ثروتمندان چینی در سفر به آمریکا که از سوی یک آژانس مسکن برنامه‌ریزی شده‌بود، قصد خرید املاک راکد مانده و فروش نرفته در این کشور را داشته‌اند. اما این گروه دست خالی بازگشتند. یکی از دلایل دست خالی بازگشتن آنها این بوده که آنها از شنیدن خبر اینکه در آمریکا به املاک، سالانه مالیات تعلق می‌گیرد حیرت زده شده‌اند. در چین تنها نقل و انتقال و خرید و فروش ملک مالیات دارد، اما داشتن یک ملک به تنهایی مالیاتی ندارد.
نرخ متوسط مالیات املاک در آمریکا تقریبا 95/0درصد ارزش ارزیابی شده ملک است که برای سرمایه‌گذاران ملکی در این کشور به معنای هزینه نسبی انجام تجارت و کسب‌وکار است. اما برای یک مالک خانه معمولی چنین مالیاتی به معنای سه درصد از درآمدش است. به ویژه در شرایطی که از این خانه استفاده‌ای نشود و درآمدی نداشته‌باشد، این رقم بسیار زیاد است. این موضوع و دیگر جنبه‌های نظام مالیاتی آمریکا از جمله قوانین مربوط به نرخ سود بانکی و وام غیرفعال، انگیزه جدی برای صاحبان ملک در این کشور ایجاد می‌کند که یا از ملک خریداری شده‌شان استفاده کنند یا با اجاره دادن آن از این خانه درآمد کسب نمایند.
نتیجه این می‌شود که قیمت مسکن به صورت واقعی حفظ شود. وقتی خانه‌ها خالی باشد قیمت‌ها یا به حد زیادی بالا می‌رود یا به همان حد زیاد پایین می‌آید. اما وقتی لازم باشد که برای استفاده از آن خانه کسی پیدا شود، آن وقت این مسیر متعادل می‌شود.
در چین اما خالی نگاه داشتن مسکن هیچ هزینه‌ای ندارد. در حقیقت این گزینه جذابی هم می‌تواند باشد. شهروندان چین به غیر از اندوخته کردن پول‌هایشان در حساب‌های بانکی در خارج گزینه زیادی برای سرمایه‌گذاری ندارند. آنها می‌توانند در بازار سهام داخلی سرمایه‌گذاری کنند که چندان باثبات نیست، می‌توانند اوراق قرضه دولتی بخرند که سود پایینی دارد یا می‌توانند پولشان را در بانک‌های با سود پایین بسپارند. این درحالی است که ملک هر چقدر هم خالی از سکنه باشد می‌تواند سرمایه‌گذاری خوبی باشد که تازه از گزند تورم هم در امان است. آمریکایی‌ها مدت‌هاست که با چنین سرمایه‌گذاری جذابی آشنایی دارند، اما شهروندان چین که برای داشتن خانه خالی در کشورشان هزینه‌ای هم نمی‌پردازند از این نظر از آمریکایی‌ها پیشی گرفته‌اند.
برای چینی‌ها یک آپارتمان خالی به معنای یک صندوق اندوخته پول مانند صندوق طلا یا دارایی‌های دیگر است که حداقل سود و فایده آن حفظ شدن ارزش خودش است. این شیوه سرمایه‌گذاری ما را به یاد تجربه بازار در دوران بعد از جنگ جهانی دوم می‌اندازد. یک خبرنگار آمریکایی به یاد می‌آورد که در شانگهای در دوران سخت بعد از جنگ جهانی دوم چون پول نقد در بازار نبود، مردم با دادن و گرفتن کنسرو ساردین با هم دادوستد می‌کردند.
یک بار در میان همین دادوستدها یکی از طرفین در یکی از قوطی‌های کنسرو را باز کرد تا از سلامت و فاسد نبودنش اطمینان حاصل کند. طرف مقابل این تجارت که کنسروها را داده‌بود به شدت به این کار اعتراض کرد و گفت که مگر تو نمی‌دانی این کنسروها فقط برای دادوستد است نه برای خوردن! آپارتمان‌ها در چین هم برای زندگی نیست و فقط برای سرمایه‌گذاری است. دلیل این همه تقاضا برای مسکن در چین هم همین است.
اما مشکلی که وجود دارد این است که استفاده از آپارتمان‌های لوکس به عنوان پول نقد برای خرید و فروش در مقایسه با کنسرو ساردین و تکه‌های طلا، کار چندان فایده‌داری نیست. ساخت‌وساز این واحدهای آپارتمانی بلااستفاده که نیروی کار انسانی و مصالح ساختمانی زیادی می‌برد نمی‌تواند نماد خوبی برای ثروت باشد. از سوی دیگر نباید فراموش کرد که این نمادهای ثروت استهلاک دارند.
چالش دیگر یک چالش روانی است. یک دارایی بدون استفاده مانند طلا یا یک آپارتمان خالی تنها می‌تواند محلی برای اندوخته باشد، اما تا وقتی که مردم به آن اعتماد داشته‌باشند و آن دارایی ارزش خود را حفظ کند. بازار املاک چین ممکن است به زودی دچار سقوط شود. نکته اینجاست که اگر چنین اتفاقی بیافتد به دلیل عرضه آپارتمان بیشتر از تقاضا برای آن نیست؛ بلکه به دلیل این است که چینی‌ها اعتماد و باور خود را به املاک به عنوان شکلی از اندوخته سرمایه‌ای یا صندوقی جایگزین از دست داده‌اند.
| 