مسکن و شهرسازی

اخبار و سیاستهای ساخت و سازهای شهری ایران و جهان

تحلیل رفتار بازار مسکن و پیش‌بینی قیمت آن

همه ساله همزمان با آغاز سال نو مطرح می‌شود و همگان برآنند تا با بررسی علمی و کارشناسی بتوانند تحلیل درستی از آینده بازار مسکن داشته باشند. این امر بخصوص از آن جهت مهم است که ثبات یا نوسان قیمت مسکن ارتباط تنگاتنگی با رفتار و تصمیم خانوارها برای خرید این گرانترین کالای عمر هر خانواده دارد.

پس از شوک قیمتی مسکن در سال 86 و رکود و ثبات قیمت آن از سال گذشته تحلیل رفتار بازار مسکن امسال بسیار مهم است. بویژه که طرح هدفمند کردن یارانه‌ها و نحوه اجرای آن این وضع را پیچیده‌تر کرده است.
موضوع مسکن و ساخت و ساز یک امر فرابخشی است که از وضع ارز و طلا تا بورس، نرخ بهره و نقدینگی هر یک می‌تواند مسیر حرکت آن را تغییر دهد. بنابراین می‌توان گفت که سیاست‌های اتخاذ شده دولت بر جهت‌گیری و سمت و سوی این بازار اثرگذار خواهد بود. به طور مثال اگر در زمانی که قیمت مسکن بالا است، دولت نرخ بهره‌ را کاهش دهد، مردم سپرده‌ها و پس‌اندازهای خود را از بانک‌ها به سمت بازار مسکن روانه می‌کنند و قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
مثال دیگر برمی‌گردد به افزایش میزان وام مسکن به افراد که در این صورت با بالا رفتن تقاضا، بازار مسکن با شوک قیمتی مواجه می‌شود. البته برخی از تحلیل‌گران معتقد هستند که وجود تقاضاهای سرمایه‌ای و غیرمصرفی که حدود 40 درصد از بازار مسکن کشور را به خود اختصاص داده است، سبب افزایش قیمت می‌شود. به اعتقاد آنان افزایش قیمت مسکن خیلی ربطی به عرضه و تقاضا ندارد. آنان می‌گویند تقاضاهای واقعی که معمولاً مربوط به اقشار کم‌درآمد است، به دلیل نداشتن درآمد کافی، تقاضا‌های غیرموثری هستند.
در عوض نقدینگی و سرمایه‌های کلان در اختیار افرادی است که به دنبال سوداگری در بخش هستند و بخصوص هر زمان که سایر بازارها مانند سکه و طلا و غیره جذابیت خود را از دست می‌دهد، به بازار مسکن روی می‌آورند و هر زمان که سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند، قیمت‌ها پایین می‌آید.
در همین زمینه وزیر مسکن و شهرسازی امسال را سال رونق مسکن به همراه ثبات قیمت‌ها اعلام کرده است. علی نیکزاد می‌گوید: وزارت مسکن با هدف تثبیت قیمت‌ها و جلوگیری از ایجاد رانت در این بخش، به افرادی که دنبال صاحب‌ِ خانه شدن هستند و تاکنون از دولت تسهیلات نگرفته‌اند، زمین و وام می‌دهد. وی می‌افزاید: تمامی تمهیدات لازم برای موضوع مسکن از جمله نیروی کار و تکنولوژی فراهم و مصالح مورد نیاز مانند فولاد و سیمان به وفور وجود دارد.
نیکزاد ادامه می‌دهد: با افراد و نهادهایی که قصد کمک به بخش مسکن را داشته باشند، همکاری می‌کنیم و هم‌اکنون در شهرهای جدید و استان‌ها در سراسر کشور برای ساخت مسکن به صورت کلید تحویل برای هر متر مربع با زیربنای غیرمفید بین 270 تا 300 هزار تومان قرارداد بسته‌ایم. در این قراردادها سازندگان ملزم به رعایت مبحث 19 (صرفه‌جویی انرژی)، مصالح مرغوب، رعایت کیفیت و سایر استانداردها هستند.
وی یاد‌آوری می‌کند: تعاونی‌هایی که مشکلاتی دارند مورد حمایت قرار می‌گیرند، ضمن اینکه زمین را هم گروهی واگذار می‌کنیم. این واگذاری گروهی در استان‌های مختلف متفاوت است. بطور مثال در استان سیستان و بلوچستان از سه نفر شروع می‌شود و در پرند و هشتگرد در تهران به 8 نفر می‌رسد. همچنین از صنعتی‌سازی حمایت می‌کنیم و به سازندگان تضمین خرید محصول می‌دهیم.
وزیر مسکن با اشاره به اینکه دولت 70 تا 80 درصد یک واحد مسکونی 75 متری را تسهیلات می‌دهد، در مورد مسکن روستایی می‌گوید: با ساخت سالانه 200 هزار واحد در روستاها، مردم به ماندن تشویق شده‌اند و در برخی روستاها مهاجرت معکوس داشتیم. وی می‌افزاید: با تثبیت و کاهش قیمت در زمین و مسکن، پاسخگوی کسانی هستیم که متقاضی واقعی و واجد شرایط هستند.
نیکزاد ادامه می‌دهد: دولت به افرادی که زمین دارند و خود مالک هستند یا حتی خانه دست اولی دارند که می‌خواهند منتقل کنند، تسهیلات می‌دهد. وی می‌افزاید: در شهرها و شهرهای کوچک که زمین‌های 99 ساله در قالب مسکن مهر واگذار می‌شود، اما در تهران و کلان‌شهرها زمین نداریم، بنابراین در شهرهای جدید زمین واگذار می‌شود.
در این ارتباط عبدالرضا فرید نائینی رئیس انجمن سازندگان صنعتی و عضو هیات امنای انجمن‌ مفاخر معماری ایران می‌گوید: بحث تحلیل قیمت مسکن را باید به دو بخش تقسیم کرد.
بخش اول مربوط به بخش ارزان قیمت‌ و تقاضای مصرفی است که در این زمینه پروژه عظیم مسکن مهر امکانات خوبی را در اختیار مصرف‌کننده می‌گذارد و تقاضای دیگری برای بازار نمی‌ماند، چون تقاضایی وجود نخواهد داشت و بازار محدود است و بر اساس مکانیسم عرضه و تقاضا، قیمت‌ها کاهش می‌یابد. وی می‌افزاید: تا وقتی که مسکن مهر فعال است، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی رونق نخواهد داشت و قیمت‌ها افزایش نمی‌یابد، مگر به خاطر ترقی ویژه قیمت‌ها در اثر طرح آزادسازی یارانه‌ها باشد که هنوز فرایند آن روشن نیست و نمی‌توان پیشگویی کرد.
نائینی ادامه می‌دهد: در بخش گران‌ قیمت‌ که مسکن مهر تاثیری ندارد، اکنون فنرها فشرده شده است و در مقابلش تقاضا وجود دارد، پس این بخش می‌تواند رونق پیدا کند. وی با اشاره به اینکه بیش از 80 درصد تقاضای مسکن در بخش ارزان قیمت‌ و بقیه در حوزه‌ تقاضای سرمایه‌ای است، می‌گوید: بیشتر شهرهای کشور و شهرهای جدید در حیطه تقاضای ارزان قیمت قرار دارند.
نائینی سپس با یادآوری افزایش وام مسکن مهر و کاهش کارمزد آن که پارسال از سوی وزیر مسکن اعلام شد، می‌گوید: وقتی تسهیلات بیشتری اختصاص می‌یابد، جذبه تقاضا بیشتر و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی محدود می‌شود.
اما در بخش سرمایه‌ای و ساختمان‌های گران‌قیمت هم اکنون رشد سرمایه‌گذاری را شاهد هستیم. وی در پاسخ به این سؤال که آیا امسال شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود، می‌افزاید: باید گفت افزایش قیمت به شدت نخواهیم داشت، اما به هر حال تورم خود را در قیمت‌ها منعکس می‌کند و تورم معکوس نیست.
با توجه به بحث یارانه‌ها و مجموعه شرایط، افزایش قیمت‌ می‌تواند منفی باشد، اما ضریب تورم مثبت است. وی با تاکید بر اینکه مسکن مهر به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد کمک می‌کند، می‌افزاید: در مدیریت صحیح‌ آن تردید وجود دارد و برنامه‌ریزی مهندسی و خردپایه‌ای مشاهده نمی‌شود که این امر نگران‌کننده است.
مجید مفیدی شمیرانی استاد دانشگاه علم و صنعت درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال 89 می‌گوید: این امر به عوامل بسیار متعدد و متغیری بستگی دارد. یکی از این موارد درآمد ارزی کشور است که نه فقط در ایران بلکه در دنیا بخش مسکن و ساختمان با درآمد ناخالص ملی مرتبط است. در کشور ما بخش بسیار زیادی از درآمد ناخالص ملی و ابسته به نفت است که با نوسان قیمت‌ آن، درآمد کشور متغیر می‌شود و بخشی از مواد و مصالح ساختمان که نیاز ارزی دارد، از این امر تاثیر می‌پذیرد و در قیمت تمام شده محصول اثر می‌گذارد. طبیعتاً اگر ارزی وجود نداشته باشد، مواد وارد نمی‌شود و عرضه و تقاضا را نامتعادل می‌کند.
بنابراین یک مثلث داریم که شامل ارز، نفت و مسکن است و در آن بخشی از ارز که وابسته به نفت است، بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. وی می‌گوید: کیفیت از عوامل دیگری است که بر قیمت اثر می‌گذارد. می‌توان مسکن را با قیمت تمام‌شده بسیار پایین در اختیار مردم قرار داد، اما بعد از یکی دو سال تازه مشکلات آن خود را نشان می‌دهد.
دکتر شمیرانی مشارکت بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری این بخش را از عواملی ذکر می‌کند که می‌تواند بر قیمت تاثیر مثبت بگذارد. وی با اشاره به اینکه مسکن زیربنای اقتصاد یک کشور را می‌سازد، می‌افزاید: 3000 شغل بطور مستقیم با ساخت و ساز مسکن مرتبط است، بطور مثال بخش اعظم محصولات صنایع فولادی در بخش مسکن مصرف می‌شود.
همچنین نیمی از سوخت جهان در بناها مصرف می‌شود و نیم دیگر آن در صنعت، کشاورزی و حمل و نقل استفاده می‌شود. این استاد دانشگاه می‌گوید: حال که قیمت آهن و فولاد در جهان ارزان است، فرصت خوبی برای ما است که مسکن بسازیم.
مهدی موذن رئیس کانون کاردان‌های فنی ساختمان هم در این‌باره می‌گوید: ادامه ثبات پارسال در بخش مسکن نیاز به پشتیبانی دارد و پشتوانه‌های واقعی در بخش باید تقویت شود. وی می‌افزاید: بعد از حدود دو سال رکود سنگین، امسال باید رکود بشکند و نوبت به رونق برسد. به گفته وی، دولت باید احتیاط‌های لازم را انجام دهد، زیرا بعد از هر دوره رکود، تاکنون شاهد رشد قیمت‌ها بودیم.
در حال حاضر اگر پس از رکود، به سمت دوران رونق نسبی پیش برویم، در صورتی که پیش‌شرط‌های لازم وجود نداشته باشد، افزایش قیمت اجتناب‌ناپذیر است، بخصوص که در بخش عرضه کار مهمی انجام نشده است. وی ادامه می‌دهد: پارسال آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری‌ها نشان از کاهش صدور پروانه‌ها دارد و به طور کلی سال 88 از تولید عقب بودیم. وی اضافه می‌کند: در تهران به صورت حاد با کاهش صدور پروانه ساختمانی روبرو بودیم که این تنزل تا 50 درصد قطعی است.
موذن با اشاره به مسکن مهر می‌گوید: امیدواریم مسکن مهر با راهکارهای انجام‌شده به نتیجه برسد و در کنار موفقیت آن، کاهش قیمت تثبیت شود. آمارها حاکی است که نزدیک به 300 هزار واحد مسکن مهر زیر ساخت و ساز رفته است، اما تا یک میلیون واحد هنوز فاصله زیادی وجود دارد. وی تاکید می‌کند: ساخت و ساز عمومی کشور را باید از مسکن مهر جدا کرد و به مسکن‌های متعارف شهری هم توجه داشت. زیرا به گفته مسئولین مسکن مهر مربوط به چند دهک پایین جامعه است و باید نیاز بقیه افراد جامعه به مسکن را در نظر گرفت.
رئیس کانون کاردان‌های فنی ساختمان با تاکید بر اینکه رونق بازار با رونق تولید متفاوت است، می‌گوید: اگر آمار آژانس‌‌های مسکن و کد رهگیری مبین رشد 100 درصدی باشد، یعنی اینکه رونق در بازار داشتیم، اما این اتفاق نیفتاده است. ضمن اینکه در کنار رونق، امنیت سرمایه‌گذاری، آینده‌نگری و تثبیت وضع بازار مهم است.
شرایطی را که مردم دست نگه‌ داشته‌اند و منتظر روشن شدن وضع بازار برای معاملات مسکن هستند، نمی‌توان امسال را سال رونق مسکن نامگذاری کرد. وی می‌افزاید: برای جلوگیری از افزایش قیمت، دولت باید سرمایه‌های شناور و پول‌های کلانی را که دست فرصت‌طلبان است، جمع‌آوری کند.
ده‌ها هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی که به افراد خاصی داده شده و به سیستم بانکی بازنگشته است، به دنبال جایی برای هزینه شدن است و سودجویان به دنبال بخش‌هایی از اقتصاد هستند که به ناروا این پول‌ها را هزینه کنند، بنابراین باید مواظب بود که در صورت شروع رونق، این سرمایه‌های کلان آثار سوء قیمتی ایجاد نکنند.
ما باید فقط به تولید فکر کنیم و به دنبال برقراری توازن در عرضه و تقاضا باشیم که هر چه این دو به هم نزدیکتر شوند، می‌توان انتظار تعادل در بازار داشت.
*
اظهارات متفاوت در مورد آینده بازار مسکن
از سوی دیگر در شرایطی که مشاوران املاک و بنگاه‌داران اعتقاد دارند، رکود بازار مسکن امسال هم ادامه خواهد یافت و قیمت خرید و اجاره خانه کاهش می‌یابد، انبوه‌سازان معتقدند نمی‌توان با قطعیت در مورد ادامه رکود و کاهش قیمت مسکن صحبت کرد.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: رکود بازار مسکن هنوز ادامه دارد و معاملات ملکی رونق قابل‌توجهی نیافته است. وی می‌افزاید: انتظار می‌رود با اجرای طرح‌های دولت در بخش مسکن مهر، قیمت مسکن در سطح کشور کاهش یابد.
یک مشاور املاک در شمال‌غرب تهران هم می‌گوید: انتظار رونق معاملات ملکی تا پیش از پایان سال تحصیلی جاری بیهوده است. زیرا اغلب خریداران و مستاجران تغییر واحد مسکونی خود را منوط به پایان سال تحصیلی فرزندانشان می‌دانند. از طرف دیگر هنوز رونق قابل ملاحظه‌ای در معاملات ملکی به چشم نمی‌خورد و رکود معاملات همچنان ادامه دارد.
یک بنگاه‌دار در مناطق مرکزی تهران می‌گوید: شایعه شده بود که در ماه‌های پایانی سال قبل معاملات مسکن رونق می‌یابد و حتی برخی پیش‌بینی می‌کردند که قیمت مسکن از ابتدای امسال افزایش یابد ولی نه فقط تغییر محسوسی در معاملات ملکی ایجاد نشد، بلکه در برخی از موارد قابل عرضه برای فروش و اجاره مسکن شاهد کاهش 3 تا 5 درصد قیمت‌ها هستیم.
این ادعا در حالی مطرح می‌شود که رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک چند روز پیش اعلام کرد: قیمت مسکن امسال حدود 20 درصد کاهش می‌یابد.
ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در سخنانی متفاوت با دیدگاه مشاوران املاک می‌گوید: اگر چه در حال حاضر خرید و فروش مسکن با رکود مواجه است، اما تولید و ساخت و ساز مسکن از رونق برخوردار شده است. وی می‌گوید: تا زمانی که تکلیف اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها مشخص نشده است، نمی‌توان با قطعیت در مورد وضع بازار مسکن صحبت کرد.
وی با بیان اینکه با توجه به اجرای قانون هدفمند کردن یارانه و همچنین افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، نمی‌توان کاهش قیمت‌ را تایید کرد، خاطرنشان می‌کند: افزایش قیمت مصالح از ماه‌های پایانی سال قبل آغاز شده و تا حدودی بر قیمت‌ تمام‌شده تولید تاثیر گذاشته است؛ بنابراین در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی رو به افزایش است، نمی‌توان گفت که قیمت مسکن کاهش می‌یابد.







متن امنیتی


گزارش تخلف
بعدی