ساختمان مسكوني يا مكان تجاري كه به اجاره داده ميشود ممكن است در زمان و مدت اجاره نياز به تعميرات اساسي يا جزيي داشته باشد. در اين گفتار به حقوق ووظايف هر يك از موجر و مستأجر در اين خصوص ميپردازيم: تعميرات اساسي مكان استيجاري يعني تعميراتي كه مربوط به اصل بنا و تأسيسات عمده نصب شده در آن مانند باز كردن پنجره نورگير در ديوار ساختمان يا نصب دروازه برقي براي پاركينگ، دستگاههاي حرارت مركزي و تهويه يا آسانسور و يا تعويض سيم كشي ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است ولي تعميرات جزيي مانند تعمير قفل در ورودي، زدن چسب آكواريوم بر درزهاي سينك آشپزخانه و يا تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است مانند نصب توري در و پنجره بر عهده مستأجر ميباشد. البته اين تا هنگامي است كه طرفين برخلاف آن با يكديگر توافق نكرده يا نكنند، زيرا موجر يا مستأجر ميتوانند با توافق يكديگر هر يك از اين وظايف را بر عهده گيرند. اگر موجر نسبت به انجام تعميرات اساسي اقدامي به عمل نياورد، مستأجر اجازه تعميرات ساختمان را دارد؟ براي اين كار مستأجر بايد مطابق قانون اقدام كند. يعني به دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) مراجعه كند و اگر موجر تعميرات مورد نظر را كه از سوي دادگاه مقرر شده در مهلت مقرر انجام نداد مستأجر ميتواند با اجازه مقام قضايي تعميرات لازم را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و اين عمل بايد با نظارت دادگاه (مأمور اجرا) صورت گيرد. البته مستأجر علاوه بر اين حق، اجازه دارد كه به جاي تعمير ساختمان از حق فسخ خود استفاده كند. چنانچه مستأجر مانع انجام تعميرات اساسي شود و انجام تعميرات نيز ضرورت داشته باشد دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم ميكند. آيا موجر ميتواند به بهانه تعميرات اساسي براي مستأجر ايجاد مزاحمت كند؟ خير، براي انجام تعميرات اساسي موجر بايد در يك فرصت مناسب و معقول و متعارف اقدام كند و در صورت وجود اختلاف بين آن دو،دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) مهلت مناسبي را براي انجام اين تعميرات معين خواهد كرد. هنگامي كه موجر از انجام تعميرات اساسي خودداري ميكند هزينه انجام تعميراتي كه مستأجر انجام ميدهد چگونه تأمين ميشود و سقف اين مخارج تا چه اندازه ميتواند باشد؟ همان طور كه گفتيم مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) تعميرات ضروري را انجام خواهد داد و مخارج آن حداكثر تا معادل 6 ماه اجاره بها به حساب موجر محاسبه ميشود و از اجاره بها كسر خواهد شد. موجر حق ندارد جز در مورد تعميرات اساسي و ضروري مستأجر را از حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن و... محروم كند و در صورت تخلف دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) فوراً و بدون رعايت تشريفات موضوع را رسيدگي و دستور برقراري و وصل اين منافع را خواهد داد. البته موجر نيز به اين تصميم حق دارد كه اعتراض كند و مرجع صادركننده اين تصميم به اعتراض او رسيدگي و نتيجه رسيدگي مزبور قطعي است. اگر مالك قصد فروش ملك خود را داشته باشد يا بخواهد وضع ملك را به لحاظ وجود خرابي مشاهده كند مستأجر ميتواند مانع او شود؟ خير، مستأجر حق ندارد كه مانع از رؤيت خريدار يا مالك شود. بنابراين مالك يا نماينده او در صورت برخورد با اين مسئله و ممانعت مستأجر براي رفع ممانعت از حق، به دادستان محل وقوع ملك حق رجوع و شكايت دارد و دادستان پس از بررسي موضوع و دلايل شاكي به مأموريت انتظامي دستور ميدهد تا خريدار و مالك در معيت و با همراهي مأمورين از ملك ديدن كنند. مديريت آموزشهاي مردمي معاونت آموزش قوه قضائيه
|