|
مرور وقايع يكساله بازار مسكن در روز «تولد نيكزاد در وزارت مسكن»
چالش‌هاي پيش‌روي دولت در حوزه مسكن چيست؟
راه دومي جز تحويل سريع مسكن مهر وجود ندارد
مصائب رساندن مسكن‌مهر به خط پايان
فريد قديري
پارسال درست همين موقع علي نيكزاد به وزارتخانه‌اي آمد كه مسوولان آن حدود دو ميليون خانوار در سراسر كشور را اميدوار كرده‌بودند يكساله، آنها را با 5 ميليون تومان صاحب‌خانه مي‌كنند!
زماني كه نيكزاد پرنفس وزارت مسكن را با همه وعده‌هاي دهان پركن و يك پرونده قطور از تعهدات سنگين به مردم تحويل گرفت، دو اتفاق در حوزه مسكن رخ داده بود. اتفاق اول واگذاري زمين‌هاي كم ارزش در مناطقي از كشور بود كه اسم آن 99ساله و مالكان آن ظاهرا مردم بودند و اتفاق دوم تشكيل انبوه تعاوني‌هاي مسكن كه مردم دو سالي مي‌شد كه هر كدامشان از دو ميليون تا 5 ميليون تومان به صندوق تعاوني واريز كرده بودند به اميد آنكه يكساله خانه‌دار مي‌شوند.
حالا نيكزاد در تعهد تحقق همه آنچه گذشتگان قول داده بودند، اما عمل نكردند، قرار دارد.
نيكزاد كه سابقه همكاري او با رييس دولت به يكي از استان‌هاي كشور –اردبيل- در سال‌هاي خيلي دور برمي‌گردد –وقتي احمدي‌نژاد استاندار اردبيل بود، در مقام مدير دفتر فني استان فعاليت مي‌كرد- به خاطر لجاجت در به ثمر رساندن پروژه‌ها، مورد توجه وي براي وزارت مسكن قرار گرفت. او البته خيلي پيش از اين در يكي از دانشگاه‌هاي دولتي نيز با رييس فعلي خود، ارتباط كاري داشته است.
نيكزاد چند ماه بعد از شروع كارش در وزارت مسكن به دليل اينكه اطلاعات نادرستي درباره
بود و نبود مسكن‌مهر به او رسيد، اعلام كرد واحدهاي مسكوني‌مهر را دوساله تحويل خواهد داد. غافل از اينكه زمين‌هاي 99ساله بدون آب و برق و هر گونه خدمات حياتي و طبيعي تحويل مردم شده بود. درباره اين زمين‌ها نكته‌اي وجود دارد كه ديگر نبايد تكرار شود. وقتي دولت در سال 86 مصوب كرد زمين براي ساخت مسكن رايگان تحويل داده شود، عده‌اي با اين طرح مخالفت كردند و براي آنكه تا حد ممكن ارزش زمين‌هاي دراختيار را ارزان نفروشند، تا جايي كه توانستند زمين‌هاي نامرغوب را براي مسكن‌مهر كنار گذاشتند و زمين‌هاي مرغوب را براي غيرمسكن‌مهر هزينه كردند شايد اين افراد خواب چنين روزهايي را ديده بودند.
علي نيكزاد كه از اين هفته، دومين سال حضورش در وزارت مسكن را آغاز كرده، اكنون در مسابقه بزرگ «چند مرحله‌اي» قرار دارد كه بايد براي پيروزي نهايي، در مراحلي از اين رقابت، يكسري طرح‌ها شامل مسكن‌مهر را به «خط پايان» برساند و همزمان در مراحل ديگر، حريفي مثل قيمت مسكن و اجاره‌بها را «ضربه‌فني» كند.
در مسابقه‌اي كه براي وزارت مسكن _در دولت كنوني_ ترتيب داده شده، فردي بايد حضور داشته باشد كه در آن‌واحد توان مديريت همه مراحل و اشراف به شرايط خوب و بد را داشته باشد. «خوش‌بيني زياد از حد» يا «خود كم بيني افراطي» دو مانع ناپيدا در اين مسابقه بزرگ هستند كه اگر باني، به آن دچار شود، شكست حتمي خواهد بود.
مرور تجربه يكساله نيكزاد در وزارت مسكن نشان مي‌دهد او تا اينجاي كار درخواست شركت در همه مراحل مسابقه بزرگ را داده و در همه بخش‌هاي آن، وارد شده است.
اما اينكه مسابقه چقدر طول خواهد كشيد و چه ميزان نتايج مثبت از آن بيرون مي‌آيد يا اينكه آيا اصلا مسابقه با همين يك نفر به پايان خواهد رسيد يا نه(؟)، پرسش‌هايي هستند كه اگر پاسخ روشن براي آنها وجود داشته باشد، تصوير سه سال آتي در بازار مسكن، شفاف و قابل رويت خواهد بود.
اولين موردي كه رسيدن به پاسخ را تسهيل مي‌كند، شناسايي ابزار يا برنامه‌اي است كه وزارت مسكن در اولويت كارهايش تعريف كرده است. اين ابزار البته به خاطر برخي زياده‌روي‌ها نه تنها اولويت بلكه همه برنامه‌هاي وزارت مسكن را تحت‌الشعاع قرار داده است. آنچه در حال حاضر در حوزه مسكن براي دولت، مردم و وزارت مسكن اهميت خيلي‌خيلي زيادي دارد «مسكن‌مهر» است كه ظاهرا اين اهميت را مسوولان دولت قبلي با وعده‌هاي دامن‌گير، به وجود آورده‌اند.
وزارت از ايده‌هاي جديد منع نيست
چهار سال است كه همه مسيرهاي دولتي براي خانه‌دار كردن مردم به «مسكن‌مهر» ختم شده، اما هنوز اين برنامه طول و دراز به سرانجام مشخصي نرسيده است. دولت قبلي با يك اقدام ماهرانه و از آنجايي كه زمزمه حذف مسكن‌مهر از برنامه «دولت آينده» به واسطه ضعف‌هاي شديد و نواقص فاحش طرح در آن زمان شنيده شده بود، مسكن‌مهر را با مجوز مجلس به قانون تبديل كرد تا هر وزيري در هر زماني كه به وزارت مسكن بيايد مجبور باشد آن را اجرا كند. اما نكته‌اي كه اين وسط وجود دارد و «چشم ريزبين» براي رويت آن لازم است، نبود محدوديت براي ايده‌هاي جديد در راحت‌تر خانه‌دار كردن مردم است. نيكزاد اگر چه بايد در وزارت مسكن، مسكن‌مهر را جلو ببرد، اما از طرح‌هاي جديد و برنامه‌ريزي‌هاي بهتر از مسكن‌مهر نيز منع نشده است. قطعا اگر فكر شود، مي‌توان براي خانه‌دار كردن مردم طرحي نوشت كه به جاي 5 سال، «يكساله» جواب دهد.
فعلا اقدامات نيكزاد در يك سال اول نشان مي‌دهد عزم جدي براي رساندن مسكن‌مهر به خط‌پايان وجود دارد. او براي رسيدن به اين خط، جدول زماني تعيين كرده و اعداد اين جدول را اعلام عمومي هم كرده است: «تا پايان اين هفته همه يك ميليون واحد مسكوني‌مهر از مرحله اسكلت عبور مي‌كند و پايان شهريور سال آينده آخرين كليد مسكن‌مهر به متقاضي تحويل خواهد شد.»
به اين ترتيب، ظاهرا يكسال ديگر كه تولد دومين سال نيكزاد در وزارت مسكن است، پرونده قطور مسكن‌مهر بسته خواهد شد و آن زمان بايد تعداد متقاضيان مسكن به «صفر» برسد.
بدون ترديد و خارج از برخي اظهارنظرهاي سطحي و بدون منبع، مي‌توان اعلام كرد طي يكسال اخير ساخت واحدهاي مسكوني‌مهر جدي شده و در برخي مناطق كشور، واحدها تقريبا به مراحل تحويل نزديك شده‌اند. اين واقعيت را مركز آمار ايران از روي پروانه‌هاي صادره تاييد مي‌كند. عمليات ساخت مسكن‌مهر كه از اوايل پاييز پارسال رسما شروع شد – تا قبل از آن روي زمين‌هاي 99ساله نوعي خاك‌بازي رواج داشت- نسبت منفي رشد صدور پروانه ساخت در نيمه اول را به رشد 4 درصدي در نيمه دوم تبديل كرد.
علي نيكزاد بنا دارد هر طور شده مسكن‌مهر را به سرانجام برساند. او در اين راه از برخورد تنبيهي، قهري، قاطعانه و حتي كنار گذاشتن مديران لايه مياني در وزارت مسكن استفاده مي‌كند تا نشان دهد اين بار همچون بار قبل نيست كه اصلا اعتقادي به مسكن‌مهر وجود نداشت. وزير مسكن براي آنكه مسوولان استاني‌اش را وادار به مراقبت و كشيك گذاشتن از سازنده‌ها براي مقابله با تنبلي آنها كند، مدام به جاهاي مختلف سفر مي‌كند. نيكزاد تاكنون 79 سفر استاني – بطور متوسط هر 4 روز يك سفر- انجام داده كه نتيجه آن رشد بالاي 300 درصدي حجم ساخت‌وساز در مسكن‌مهر نسبت به سه سال اول طرح است. اما اين رشد به خاطر پشت‌گوش انداختن مسكن‌مهر توسط گذشتگان چشمگير جلوه مي‌كند در حالي كه سه سال انتظار يك ميليون خانوار براي خانه‌هايي كه هم‌اكنون تازه به مرحله اسكلت رسيده چنين عملكردي را قبول ندارد. هر چند نمي‌شود انتظار داشت بار سنگين سه‌سال اخير در فاصله يكسال طي شود اما واقعيت اين است كه راه دومي جز تحويل سريع اين خانه‌ها وجود ندارد.
نمي‌توان گفت نيكزاد اعتقادي به طرح مسكن‌مهر ندارد چون اگر چنين بود، اين همه مصوبه و آيين‌نامه و ابلاغيه طي اين مدت از طرف دولت براي طرح صادر نمي‌شد و از همه مهم‌تر نيازي نبود يك وزير به همه شهرهاي كشور سفر كند. هستند مسوولاني كه در طول دوره خدمتشان از تهران فاصله نمي‌گيرند و به استناد گزارش‌هايي كه برايشان تهيه مي‌شود درباره ميزان پيشرفت طرح‌هاي استاني‌شان آمار مي‌دهند.
رالي ديگري در راه است
نيكزاد مي‌خواهد رالي مسكن مهر خيلي زود به پايان راه برسد كه اگر هم برسد، شواهد موجود حاكي از آن است رالي ديگري به زودي براي فروش همين واحدها توسط متقاضيان آغاز مي‌شود. متاسفانه آنچه بانيان قبلي مسكن مهر كاملا از آن غافل بوده‌اند جانمايي زمين‌ها و موقعيت قرارگيري مسكن‌مهر در بسياري از شهرهاي كشور است.زمين‌هاي 99ساله در جاهايي كه علائم اوليه سكونت نظير آب و برق در آنجا ديده نمي‌شود واگذار شده و حالا بايد ديد كه مسكن‌مهر، مسكوني خواهد شد يا نه؟
به نظر مي‌رسد از يكي دو سال ديگر كه واحدهاي مسكوني‌مهر قطعا به بهره‌برداري مي‌رسد، گلايه‌ها و مصيبت‌ها درباره غيرقابل مسكوني بودن بخشي از اين واحدها آغاز شود و عملا هدف نهايي از ساخت اين خانه‌ها كه سكونت و كاهش حجم تقاضا در بازار مسكن بوده، به بيراهه مي‌رود.
علي نيكزاد اين فرضيه را كاملا مردود مي‌داند و معتقد است اگر متقاضيان مسكن‌مهر به فكر فروش بودند اين همه انتظار را تحمل نمي‌كردند.
پيش‌بيني تلاش براي رهايي از مسكن‌مهر توسط صاحب‌خانه‌ها اگر صحت پيدا كند، موج جديدي از هجمه تقاضا به بازار مسكن شكل خواهد گرفت كه اگر بگيرد دردسرهاي تازه براي كنترل دوباره قيمت مسكن هم شروع خواهد شد.
وزير مسكن با تعريف يك ماموريت جديد در وزارت مسكن مي‌تواند اين پيش‌بيني را خنثي و از بين ببرد. دو پيش‌نياز براي فراهم كردن شرايط زندگي در مسكن‌مهر ضروري است اولي تامين خدمات، دومي امكان حمل و نقل. نيكزاد براي اولين بار در بودجه عمراني كشور موفق شد اعتبار جداگانه‌اي براي خدمات و مترو زمين‌هاي 99ساله اختصاص دهد و حالا با تعيين يك برنامه زمان‌بندي مشابه مسكن‌مهر بايد بودجه اين دو اقدام را به پروژه‌هاي عملياتي تبديل كند.
آيا اگر مشكلات مسكن‌مهر حل شود، مسابقه هم به پايان خواهد رسيد و نيكزاد نمره قبولي را دريافت مي‌كند؟
پاسخ منفي است. سال سخت علي نيكزاد در وزارت مسكن از چند ماه ديگر شروع مي‌شود. بازار مسكن از جمله مناطقي است كه قانون هدفمند كردن يارانه‌ها بيشترين نفوذ را در آن پيدا مي‌كند. اين نفوذ نه لزوما به معني تخريب و تاثير منفي است بلكه براي مواجهه با تبعات اين قانون بايد بازار مديريت شود. يكي از نقاط ضعف مديريت كنوني بخش مسكن، ناتواني در رديابي شواهد و نشانه‌هاي وقوع حوادث در بازار مسكن است. به عنوان مثال در حالتي كه اجاره‌بها افزايش مي‌يابد، انتظار مي‌رود مسوولان مسكن زودتر از سايرين به اين رخداد پي ببرند نه اينكه بعد از اطلاع‌رساني رسانه‌اي، هشدار نمايندگان مجلس و اذعان دلالان مسكن، موضوع توسط مديران رده بالا مورد تاييد قرار بگيرد.
اجراي قانون يارانه‌ها همزمان با تشديد روند اجراي مسكن‌مهر، حكايت امتحان كنكور براي علي نيكزاد در وزارت مسكن است كه شرط قبولي، پيشگيري از هرگونه تحرك قيمتي يا قصد سوداگري توسط گروه‌هاي فرصت‌طلب از جانب شخص وزير است.
هفته گذشته نيكزاد در يك پيش‌كنكور آمادگي خود را براي اين امتحان اصلي نشان داد. دلالان آهن با حربه‌هاي خاص آهن را از كيلويي 600 تا 700 تومان به بالاي 950 تومان رساندند كه بلافاصله با ورود وزارت مسكن به بورس فلزات و خريد مقادير قابل توجهي آهن براي فروش به سازنده‌هاي مسكن، خواب سوداگران آهن رويا شد.
محافظت بازار در دو جبهه
نيكزاد اكنون در دو جبهه بايد محافظت‌هاي لازم را انجام دهد. اولي ايمن نگه داشتن فضاي ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر از تحركات قيمتي است و دومي نيز به نبض قيمت مسكن و فضاي بازار خريد ملك مسكوني مربوط مي‌شود كه در اين جبهه با همه قوا بايد از تكرار روند افزايش قيمت مسكن جلوگيري كرد.
دولت به درستي ادعا مي‌كند كاهش قيمت مسكن در سال 88 در طول 15 سال گذشته بي‌سابقه بوده است. پس نيكزاد نبايد ميدان مبارزه با عوامل تحريك قيمت مسكن را خالي بگذارد.
شايد بخشي از حساسيت‌هاي كنوني وزارت مسكن در مسكن‌مهر لازم باشد به سمت بازار مسكن و قيمت‌ها سوق پيدا كند. اگر اين تغيير تاكتيكي و تقويت جبهه دوم زودتر اتفاق بيفتد، پيشگيري از احتمال افزايش قيمت، قطعي و تغيير مسير قيمت‌ها غيرممكن خواهد بود.
كارشناسان اقتصادي معتقدند با اين شكلي كه دولت قصد اجراي قانون يارانه‌ها را كرده، اثرات واقعي اجراي اين قانون در نيمه اول سال آينده پيدا مي‌شود. با توجه به اينكه بيشترين اثر حذف يارانه‌ها متوجه دهك‌هاي پايين – متقاضيان مسكن‌مهر- مي‌شود، چنانچه وزارت مسكن بتواند واحدهاي مسكوني‌مهر را نيمه اول سال آينده تحويل دهد، سبد هزينه خانوارها به طرز قابل توجهي كوچك خواهد شد چون آن زمان اين افراد از حالت اجاره‌نشيني خلاص شده و مبلغ اجاره كه بيشترين سهم را در سبد هزينه دارد، از سبد حذف مي‌شود.
همه چيز مسكن مهر نيست
وزير مسكن، از يك موضوع مهم ديگر هم نبايد غفلت كند: اينكه همه بازار مسكن، مسكن‌مهر نيست. ظرفيت كنوني اين طرح 940 هزار واحد است. اين رقم تا پيش از اين در طول يكسال توسط بخش خصوصي ساخته مي‌شد. اين رقم معادل تقاضاي يكسال بازار مسكن است كه اكنون 4 سال است همه منتظر ساخت آن هستند.
نيكزاد به زودي بايد طرح‌هاي متفاوتي به جاي طرح پر ماجراي مسكن‌مهر رونمايي كند.
هر چند طي يكسال اخير بخش زيادي از نواقص مسكن‌مهر از طريق برنامه‌ريزي‌هاي جديد مرتفع شده؛ اما آنچه كه انتظار مي‌رود نيكزاد و همكارانش در وزارت مسكن باور كنند، ديد منفي به طرح مسكن‌مهر است كه به سختي مي‌شود آن را تغيير داد. از پرونده مسكن‌مهر كه عبور كنيم، پرونده قديمي ديگري به نام مشاوران املاك و بنگاه‌هاي مسكن ظاهر مي‌شود كه وزير مسكن بالاخره بايد روزي صفحات پرماجراي اين پرونده را ورق بزند!نقش مشاوران املاك در نوسانات قيمت مسكن، رفتارهاي متضاد و دوگانه‌اي كه برخي از آنها با مردم دارند، شيوه‌هاي دلالي آنها و كمك‌هاي غيرقابل جبران مشاوران املاك به فروشنده‌هاي ملك از جمله موضوعاتي هستند كه اگر پرونده آن به دست علي نيكزاد بيفتد، بازار مسكن با تحولات اساسي روبه‌رو خواهد شد.
زياده از حد با انبوه‌سازان سازش شده است؟
رابطه انبوه‌سازان با وزارت مسكن همواره در طول سال‌هاي گذشته پرمناقشه بوده است.
در دوره‌اي بازار انبوه‌سازان گرم بود، در دوره‌اي هيچ توجهي به آنها نشد و اكنون به قول برخي‌ها بهشت انبوه‌سازان محقق شده است!
مسكن‌مهر بهترين بازاري است كه مي‌توان براي انبوه‌سازان ايجاد كرد. در اين طرح، سود قابل توجه، حمايت مالي بي‌نظير و مشتري دست به جيب وجود دارد و حالا بايد احتياط كرد كه ثمره اين همه بذل و بخشش، به فرصت‌سوزي و بدقولي مبدل نشود.
نيكزاد اين روزها در يكي ديگر از مراحل مسابقه بزرگ بايد ناكامي عده‌اي در حوزه صنعتي‌سازي مسكن را هم ضربه‌فني كند. اين عده كه به ديگران –others- معروف هستند، هم اكنون با ناكامي‌هايي روبه‌رو شده‌اند كه نيكزاد يك‌بار بخاطر بدقولي آنها از مردم عذرخواهي كرد –اقدامي كه ديگران بايد انجام مي‌دادند- و جالب‌تر آنكه بيشتر از ديگران نگراني دارد.
راه پرپيچ و خم رالي مسكن براي علي نيكزاد با كلي مانع و مسيرهايي كه نقشه‌راه ندارد، ادامه دارد. كمي ظرفيت و سعه‌صدر همراه با دقت و اقدام سنجيده مي‌تواند وزير مسكن را در اين مسابقه پيروز كند. نيكزاد بزرگ‌ترين طرح ملي را متعهد است. هيچ وزيري طرحي با اين وسعت در تعهدش نيست.
| 